一、前期准备
1、调查水文地质情况
1）最高、最低地下水位标高及其变化规律。
2）工程地质构造情况。
3）工程附近含水层的构造及地下水的流向、流速。
4）自然水体（如河流、湖泊）的分布。
5）当地气象条件。
6）原有地表水的排泄方向。
7）地下水的水质及侵蚀程度。
8）地下工程的埋深及与地下水的关系。
2、工程地下结构与防水现状
1）工程结构的基础类型。
2）地下工程的防水做法，即防水的类型和防水道。
3）地下结构构件的设计尺寸，混凝土标号、抗渗等级。
4）检测地下工程目前混凝土标号、抗渗等级以及每道防水后防水效果。
5）检测地下工程的渗漏情况，其中包括渗漏的位置和渗漏程度、渗水压力等。
二、设计原因
1、工程防水标高，防水等级的确定不合理，防水措施选用不当。
（1）地质勘察资料不准确，对地下水的运动规律认识不清，设防不足。
1）勘察中未发现地下水或认为地下水位低于工程埋置深度，从而设计中未考虑防水措
施。由于设防不足造成工程竣工后渗漏。
2）勘察时虽明确有地下水，设计中也考虑了防水方案，但由于施工时没有出现地下水，
中途取消了原设计的防水方案。工程建成后由于生产用水和生活用水不当或管道漏水，以及大型农用水利工程的建筑等原因，土层土质透水性较差的地基水位大幅度上升，导致工程渗漏水。
（2）忽视了上层滞水和壅水的危害，造成地下室渗漏。
过去地下工程是否设防，主要根据勘察资料中是否有漏水、承压水来确定，而对上层滞水不予考虑。因此，很多工程不采取防水措施，仅仅采取防潮措施，由于上层滞水的形成主要靠大气降水和地表水的补给，雨季时大量出现，因此，很多工程不采取防水措施，仅仅采取防潮措施，由于上层滞水的形成主要靠大气降水和地表水的补给，雨季时大量出现，因此工程建成后，经常发生渗漏。这在我国雨量丰富的南方地区尤为突出（强透水性地基除外）。
此外，壅水是在地下室建成后积存在地下室的回填中的水和上层滞水一样，对地下室均具有静水压力，它的存在也是造成地下室渗漏水的原因之一，因此设计中应予以考虑解决。
上层滞水的存在以及地下水位的变化，对地下室的防水问题有着极其重要的影响。因此，防水层的设置不仅取决于勘察时有无地下水，而且还必须考虑地下水的变化趋势对地下室的影响。只有切实掌握了地下水发育程度及其变化趋势，才能做好地下室防水。根据地下工程防水规范的要求，一般地下室应设防至地面。
（3）防水方案的选择：
正确制定防水方案是做好防水工程的先决条件，当采用的防水方案与使用条件和结构特点不相应时则将会造成工程渗漏水。
2、材料方面
（1）材料质量：目前，仍有不少地下室采用传统的热沥青纸胎防水卷材，由于这种材
料脆性大、抗裂性差、低温柔性差、吸水率高，易导致防水失败，造成局部慢渗或大面积渗漏。
（2）变形缝选材不当：根据大量工程调查，变形缝选材不当是地下室渗漏的重要原因。
如：沥青麻丝或玛蹄脂嵌缝的作法，因材料有能适应变形，沥青易于流淌变脆，施工时不易嵌填密实，不易与结构黏结等，极易造成渗漏水。
（3）穿墙管道密封材料适应变形能力差：管道穿墙孔，一般在管道和预留孔之间采用
沥青麻丝填嵌，由于嵌填不密实，材料防水性能差，常出现渗漏水。对于后凿孔洞，在采用水泥砂浆刚性材料填充空隙时，则由于砂浆和金属管道收缩不一致，也常出现裂缝而造成渗漏。
（4）配套材料不过关：近几年虽然开发了很多新型防水材料，但有的配套材料不过关
（如三元乙丙的黏结剂），不能保证片材之间或片基层间的良好黏结，引起封口不严而产生渗漏。
三、施工原因：防水材料的品种或配比选择不当，现场施工质量控制不严。
1、防水混凝土施工质量欠佳：
（1）防水混凝土配合比在现场施工时配制不准确，特别是水灰比增大，使混凝土收缩大，出现裂缝引起渗漏。
（2）混凝土拌合物中，砂石含泥量大或混入杂物，成为漏水隐患。
（3）模板表面清理不干净，隔离剂涂刷不均匀、接缝不严密、混凝土漏振或少振，特别是地室外墙与底板处及预埋件周围，出现蜂窝、麻面、孔洞，造成地下室渗漏。
（4）混凝土养护不良造成早期失水严重，形成毛细管通道。
2、施工缝、变形缝、穿墙管等细部构造留设处理不当：
（1）违反施工规范要求，将施工缝留设在墙体与底板交接处，或虽按规范要求留设了施工缝，但施工缝内未清理干净，新旧混凝土结合处未严格进行处理，造成沿施工缝渗漏水。
（2）变形缝止水带定位固定方法不当，位置不准确或浇筑混凝土被挤偏。当止水带扭曲偏斜时不及时纠正以至无法保证止水位置，使止水带失去了止水的作用。
（3）穿墙管道施工不符合要求；穿墙管道施工应在大面积防水施工前进行或预先留设孔
洞，但有些工程往往在防水层施工再凿孔洞，导致防水层破坏而引起渗漏。另外，由于穿墙管道未设置止水措施，管道未作认真防水处理，致使周围混凝土与管道黏结不严，进而造成渗漏水。
（4）螺栓孔眼未及时封堵。地下室外墙支模板时的穿墙螺栓孔或其他孔眼，施工后均应及时封堵，未进行处理或封堵不严均可造成渗漏。
（5）混凝土保护层厚度不够。混凝土保护层按规范要求应为20～35mm厚，但施工时常常由于不能保证而出现裂缝，造成渗漏。
（6）成品保护不善。购置的防水材料或已完工的防水层，由于保管不善，施工不慎造成破坏且未及时修补而造成渗漏。
四、验收原因：隐蔽工程未能严格按设计要求进行验收，发现不合格未能及时处理